Os trâmites legais, a fiscalização contínua da obra e os possíveis infortúnios surgidos no processo construtivo são etapas trabalhosas, mas que se bem realizadas proporcionam um resultado satisfatório após a conclusão do empreendimento e como forma de garantir que esse processo é muito importante um bom orçamento garante um bom custo da obra.
Dentre tantas fases, uma em particular se mostra com extrema importância e utilidade antes mesmo que a construção se inicie: O planejamento do custo da obra. Esse planejamento tem relevância para verificação da viabilidade financeira do que é planejado, a fim de que o orçamento previsto para a construção tenha alta assertividade com o executado pelo empreendedor.
Entenda porque fazer os projetos arquitetônico, estrutural e hidrossanitário juntos
Para isso algumas técnicas foram formuladas a fim de estimar o custo previsto para uma construção. Nesse âmbito, há uma técnica mais usual que se mostra como uma poderosa ferramenta para que o construtor se previna financeiramente e tenha o seu tão sonhado imóvel sem se endividar – O método do CUB.
O que preciso saber para me planejar?
Primeiramente, ao formular o orçamento de uma obra é imprescindível que se tenha o conhecimento de como será o imóvel que se pretende construir (Número de pavimentos, padrão de construção, área total e tipo de uso).
A partir da concepção do que se deseja construir, um profissional da área deve ser acionado para que os projetos do imóvel sejam elaborados. Sabendo o que se vai construir já se cumpre uma relevante etapa para o planejamento financeiro de obra.
Custo da Obra: pelo método CUB
Para calcular estimativa do custo de uma obra, um indicador amplamente utilizado é CUB (Custo Unitário Básico), que demonstra preços por m² de projetos padrões, de acordo com o tipo de construção, número de cômodos e pavimentos, padrão do acabamento e total de unidades (para construções multifamiliares e comerciais).
A fim de que o índice seja o mais atualizado possível, o CUB é calculado pelo Sindicado da Construção (Sinduscon) de cada estado e divulgado mensalmente no site www.cub.org.br .
O indicador para determinado tipo de construção fornecido pelo CUB deve ser multiplicado pela área construída do empreendimento, e assim obtém-se uma estimativa de custos da obra.
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Como estimar na prática o custo da obra
Para isso, algumas técnicas foram formuladas a fim de estimar o custo previsto para uma construção. Nesse âmbito, há uma técnica mais usual que se mostra como uma poderosa ferramenta para que o construtor se previna financeiramente e tenha o seu tão sonhado imóvel sem se endividar – O método do CUB.
Por exemplo: Para uma casa em Minas Gerais com padrão baixo, com um pavimento e sem garagem (Categoria Padrão Baixo/R-1), com 100 m² de área construída.
100 m² x R$1.417,93 R$/m² = R$141.793,00 (Orçamento para a construção estimado pelo método CUB) –
Fatores a se atentar no CUB no seu orçamento
- O CUB basicamente considera os materiais, mão de obra e equipamentos utilizados durante a construção.
- Não leva em consideração vários itens custosos da obra, tais como: terreno, construção das fundações (uma das etapas mais custosas de uma obra); preços para elaboração dos projetos, taxas do alvará da obra, equipamento e instalações (tais como fogões, aquecedores e ar-condicionado); recreação (áreas de lazer, piscinas); ajardinamento; móveis em geral; entre outros.
Além disso, para cobrir estas deficiências de tal método, além do custo estimado pelo CUB, é necessário que mais duas despesas sejam acrescentadas somadas ao valor final
- Itens não inclusos: Engloba os custos com fundações, equipamentos, obras e serviços complementares e com a elaboração dos projetos, tais como o projeto arquitetônico, estrutural, hidrossanitário, elétrico, de fundações, entre outros. Para estimar o quanto será gasto com esses itens é interessante consultar engenheiros e arquitetos competentes que já executaram uma obra semelhantes ou buscar palpite de fornecedores.
- BDI (Benefícios e despesas indiretas): O BDI é um fator de multiplicação aplicado sobre os demais custos diretos (materiais + mão de obra + equipamentos + itens não inclusos) utilizado para cobrir despesas com custos indiretos, impostos e remuneração da construtora. Atualmente o mercado trabalho com o valor do BDI na faixa entre 25% e 40%.
Como se preparar contra imprevistos no orçamento?
Para que os imprevistos sejam evitados ao máximo, é importante que alguns atributos estejam no planejamento proposto.
Inicialmente, é importante ter a ciência que o orçamento é único para cada obra, ou seja, cada construção tem orçamento exclusivo. Por isso, para fazer um bom orçamento é necessário conhecer ao máximo os detalhes e especificações dos projetos, que o máximo de informações disponíveis sejam coletadas e várias cotações de preços sejam pesquisadas.
Além disso, todo orçamento tem prazo de validade. Por isso, um bom orçamento deve ter as estimativas atualizadas, com datas próximas da execução. Ademais, a escolha de empresas e profissionais capacitados são de suma importância na orientação dos custos e execução da obra dentro do planejado.
Custo da obra: saiba quanto vai gastar
Antes de tudo, é necessário que se analise a viabilidade da construção pretendida após se ter uma noção do orçamento previsto para ela. A confecção de uma planilha com todos os gastos fixos mensais e variáveis gastos com o salário, com análise do que é possível cortar, é um meio válido para que se tenha noção da sua condição de investir.
A EMAS tem um ebook super completo sobre como estimar o preço de uma obra, baixe-o aqui.
Para facilitar o planejamento, é essencial que seja feito um cronograma do projeto, a fim de que as despesas geradas sejam usadas em etapas de acordo com o progresso da obra.
Definindo o valor e o prazo a ser investido, é hora de analisar a sua capacidade de comprometimento. O ideal é que todas as dívidas somadas nunca ultrapassem mais de um terço de sua dívida mensal.
Caso haja a possibilidade de fazer o pagamento à vista, essa sempre será a melhor opção, já que com ela é possível conseguir melhores descontos e se livrar de um comprometimento futuro com a obra.
Além disso, atualmente várias instituições bancárias possuem linhas de crédito específicas para compra de materiais de construção. A Caixa, por exemplo, disponibiliza um cartão de crédito – o Construcard – que serve como um financiamento na compra dos materiais de construção necessários para a realização da obra, com pagamento em até 96 meses.
Entretanto, é importante ter cuidado na utilização dessas linhas de crédito para que não estourem o orçamento previsto e futuramente o construtor não sofra com os juros sobre juros das faturas do cartão.
E no final, a materialização de um sonho
Por fim, o processo construtivo envolve diversos desafios e complexidades. Entretanto, caso seja feito um bom planejamento e bons profissionais sejam contratados, a materialização do imóvel pretendido se torna compensável e recompensadora.
Para isso, a EMAS Jr. se encontra a disposição para dúvidas surgidas sobre o custo de uma obra e na venda de projetos de qualidade!
Quer saber mais ou tirar alguma dúvida? Entre em contato conosco, será um prazer lhe ajudar!
